【固定より変動金利が良い３つの理由】金利の違いで総返済額の差は800万円以上！？
これから住宅ローンを利用する人は固定金利のほうがいいのかな？
金利が上がるってニュースでもよく聞くし。。。
- 低金利だけど金利変動リスクのある変動金利。
- 金利変動のリスクから逃れられるけど高金利な固定金利。
どっちの金利を選択するか、これから住宅ローンを利用する人の悩みは深いです。
選んだ住宅ローンの種類（商品）によって総返済額が何百万円も変わる可能性があるので、ここでの選択が今後の人生を左右するといっても過言ではありません。
でも僕的には変動金利一択じゃない？って思うところがあります。
みなさんの住宅ローンを選ぶ基準の一つとしてお役立ていただけると幸いです。
ネットを利用した金融機関の一括比較が便利です。無料で手軽に利用できるでぜひ活用してみてください。
変動金利・固定金利｜大きな違いは金利
住宅ローンの総返済額は適用金利・借入金額・返済期間によって変わります。
その中でも総返済額に大きく影響を及ぼすのが適用金利。
住宅ローンの商品によって金利が異なり、その商品は大きく次の３つに分けられます。
- 低金利だけど金利変動のリスクがある変動金利
- 金利変動のリスクはないけど高金利の固定金利
- 変動金利と固定金利が合体した期間選択型の固定金利
変動金利・固定金利では金利差およそ１％変わります。
１％しか変わらないなら固定金利でいいんじゃない？
と思う人もいるかもしれません。
ところが借入金額4000万円で返済期間35年で考えた場合、金利差１％の総返済額の差は800万円以上にもなります。
それじゃ金利の低い変動金利が良いってことね。
と思いそうですが、こっちはこっちでデメリットがあります。
変動金利は呼んで字のごとく、金利変動のリスクがあり、返済期間中に当初の金利より上昇し、結果的に固定金利以上に上昇する可能性はゼロではありません。
金利は半年ごとに見直されています。
見直しのタイミングは
「4月・10月」だったり「5月・11月」だったりと、金融機関によって異なります。
変動金利と固定金利の違いが分からない方はこちらの記事をご覧ください。
変動金利を選ぶ人・固定金利を選ぶ人
変動金利の場合、金利の動向次第で総返済額が増える可能性はあるものの、目先の金利は固定金利と比べはるかに低いです。
この金利の低さから住宅ローン利用者の約7割強の人が変動金利を利用しています。
変動金利を選択する人の多くは次のような考え方です。
- 固定金利より金利が１％ほど低く総返済額を比べると数百万円も抑えられるから
- 変動金利を選ぶ人の方が多いから
金利ってよく分からないよね。
変動金利で住宅ローンを利用してる人が多いし金利も低いから、とりあえず変動金利にしておこうかな。
というのが一般的に変動金利を選ぶ人の多い考えだと思います。
採用する人が極めて少ない場合、変動金利を選ぶ人はもっと少なくなると思いますが、現状7割が利用する変動金利。
なんとなく安心って感じがしちゃいますよね。
一方で固定金利を選択する人は、
- 半年ごとの金利の変動を気にせず、完済までの月返済額を固定したい
- 長期的にみて今後は必ず金利は上がるはずと思っている
返済期間が35年の場合、借入後69回も金利が変動する可能性があります。
金利の動きは誰にも予想はできませんが、今後は金利が上がるはずだと予測する人は今のうちから固定金利を選んでいますね。
金利のことは気にせず最初に契約した金額から毎月の返済額が変わらない方が良い、という堅実な人は固定金利を選んでいる印象です。
変動金利で良いのでは？と思う３つの理由
個人的には変動金利が良いと思っていて、その理由が次の３つです。
- 銀行は簡単に変動金利を上げないと思うから
- 仮に金利が上がっても固定金利の総返済額より低く抑えられる可能性が高い
- 金利が上昇してから固定金利に変えるのでも遅くはない（タイミングが重要）
金利と固定金利の金利差は１％以上ある中で、そこまで変動金利は変わらないのではないかと思っています。
変動金利が7割もいる中で変動金利が爆上がりしたら、住宅ローン破産する人がたくさん出て悲惨な状況に。。。
そんな世の中になり得るかな？っと思う部分があります。
仕事上で付き合いのある銀行マンから聞いた話では、銀行サイドとしては住宅ローンの金利を簡単に上げることはできないだろうとの声もありました。
金利は「店頭基準金利マイナス〇%」と値引きされたものが適用金利となります。
店頭基準金利は「定価」みたいなもので、値引きされた後の金利が適用金利で別名「優遇金利（キャンペーン金利）」と呼ばれたりします。
金利を上がたら借り換えなどで他行へ移ってしまう可能性があるので。簡単に金利は上げられないのでは、という
お金がない人ほど低金利な変動金利にして、月額返済費用を抑えつつ貯蓄もしておく。
これが多くの人の最適解ではないかと思っています。
借入4000万・35年返済｜固定と変動の総返済額の差は800万以上
三菱UFJ銀行の金利を使って総返済額の差を比較してみます。
- 借入金額 4000万円
- 返済期間 35年
- 変動金利 年0,345%
- 35年固定金利 年1,430%
固定金利の場合｜総返済額はおよそ5086万円
上記の場合、毎月返済額は121,106円
35年間の総返済額は、50,864,700円となります。
支払う利息は10,864,700円
借入金額より1000万円以上上乗せして返済することになるんだね。
変動金利の場合｜総返済額はおよそ4250万円
変動金利の場合は、毎月返済額は101,117円
35年間の総返済額は、42,469,111円となります。
支払う利息は２,469,111円
固定金利と比べると840万円も支払額を抑えられるんだね。
ただしこれは今の金利です。半年に一度見直しされるので、都度金利が変わる可能性があります。
5年後に金利が1.5%に上昇したと仮定｜総返済額は4900万円
今の金利が急激に上昇することはない、という人もいれば、急激に上昇する可能性はある、という人もいます。
今後の金利の動向は誰にも予想はできませんが、仮に5年後くらいに金利が1.5%になったとした場合、次のような算出結果になります。
- 当初金利0.345％の毎月返済額101,117円
- 5年後の金利1.5%で毎月返済額119,332円
- 35年間の総返済額は49,026,549円
初期から35年固定金利にするよりも費用を抑えることができている、というシミュレーション結果です。
金利が上昇してから動き始めても大丈夫そう
金利の上昇タイミング、どれくらい上昇するかも分からない以上、上記のシミュレーションは何の意味もありません。
何を言いたいかというと、金利が上昇し始めてから借り換えしても遅くはなさそう、ということとです。
タイミングとしては、当初の35年固定金利の利率が目安になると思います。
ただし、金利の動向をチェックしていないと、気がつけば金利が思った以上に上昇していた、ということになりかねません。
半年に一度、金利が見直されるということを念頭に、金融機関のホームページから金利の動向をチェックしておきましょう。
なんだか大変そう。
と思う人は、35年固定金利を選ぶのが良いかもしれませんね。
半年に一度チェックして、金利が上昇してきたタイミングで借り換えできそうなら、総返済額は圧倒的に抑えることができます。
その一手間で数百万円も変わると思えば、頑張れそうな気がしませんか？
300万円くらい予算を上げても総返済額は抑えられますので、家づくりの幅が広がりますね。
まとめ｜固定金利より変動金利が良いと思う
固定金利か変動金利かで総返済額は数百万円も変わります。
金利上昇のタイミング・どれくらい上昇するかは誰にもわかりませんが、半年に一度見直しされるので、そのタイミングだけ注意して金利の動きを抑えておけば、数百万円も支払額を抑えることができます。
なんだか大変そうだし、めんどくさそう。
と思うなら、最初から35年固定金利にしておくのが無難ですね。
以上、参考になれば幸いです。
