相続した実家が建替不可｜訳あり物件の活用と売却方法【買取業者オススメ】
相続した実家の建替を検討していたのですが、住宅屋さんから建替できないと言われました。
建っている家を取り壊してから、同じ敷地内で新たに家を建てるのが建替です。
建替の計画を進めるにあたり土地や建物を調べてみると、
じつは建替できない土地だった！
なんてケースが案外多く、相続した家が古ければ古いほど建替できない土地に該当する可能性があるんです。（再建築不可物件）
建替できない理由の多くは建築基準法で定められた道路に接していない（接道義務違反）ことが原因です。
この場合だと建替することもできず、売却するにもスムーズに買い手が見つからない可能性が高いため、再建築不可物件は少々やっかいな問題です。
本記事では次の2点について詳しく解説します。
- 再建築不可物件とは？
- 再建築不可物件だった場合の対処法とは？
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この記事はこんな僕が解説しています▼
- 2006年から注文住宅の会社に勤務
- 土地探しから間取提案、引渡しまで一貫した実務経験
- 営業、設計、現場監督をしている現役建築士
詳しいプロフィールはこちらからご覧ください！
再建築不可物件＝建替不可
相続した実家が建替不可。納得できない人も多いと思います。
いま家が建ってるのに、なんでダメなの？
再建築不可物件は確認申請の許可が下りない
家を建てる場合、工事着手までに以下の流れにそった手続きが必要になります。
工事着工までの流れ
- 建築確認申請
- 都道府県or建築主事による確認
- 建築確認済証の発行
- 着工可能
許可されていない建物を勝手に建てると違法建築で罰せられます。
家を建てるには都道府県知事or建築主事の許可が必要です。
建築基準法や関係法令、他にも条例に適合しているかを確認し適合していれば建築OK、適合していなければ建築NGとなります。
昔のルールでは建築OKだったのに今のルールでは建築NGということもあります。
許可が下りてはじめて着工可能となります。
建替できない理由｜接道義務違反
今の建築基準法では、敷地が道路に接道していないと建築できないという決まりがあります。（建築基準法第43条「接道義務」）
具体的には次の敷地は建替できない敷地に該当します。
- 建築基準法上の道路に全く接していない（私道もNG）
- 建築基準法上の道路に接するけど幅員が4m未満
- 建築基準法上の道路に接するけど接する幅が2m未満
図にするとこんな感じです▼
今の家を解体して新たにそこに家を建てる場合は、新たに建てる家には現行の建築基準法を適用っすることになります。
なので建替前の敷地が上図3つのいずれか一つでも該当すれば接道義務違反で、再建築不可物件に当たります。
家に行くまでの道がギリギリ車一台通るかどうか。そんな家を見かけることがあると思います。
当時は建築可能でも今はNG、もしくは手続きを踏まずに勝手に建てた場合もあったりします。（違反建築物）
木造住宅密集地域の危険性については国交省が具体的な地域を指定しています。（別紙3：地震時等に著しく危険な密集市街地の位置図）
適合する接道義務は、まとめると以下の図になります▼
- 建築基準法上の道路に面している
- 建築基準法上の道路で幅員が4m以上ある
- 建築基準法上の道路に敷地が2m以上接している
安全・快適に暮らせるのは建築基準法のおかげ
安全にそして快適に暮らせるのは建築基準法のおかげでもあります。
たとえば、
- 住宅街が住宅街らしい街並みになっているのも
- 家の中に太陽の光が差し込むのも
- 火災が燃え広がらないように防いでくれるのも
これらはぜんぶ建築基準法のおかげです。
住宅街は隣同士建物の間隔が適度にあいていますよね。
もし敷地内に好き勝手家を建てられるなら、家の大きさは敷地めいっぱいに建てたいと思うし、日当り・眺望の良さから高層階にしたくなりますよね。
そうなれば街並みとか隣家の日当りなんて関係なく、自分の家のことしか考えず、結果的に無秩序に家が建ち並ぶことになります。
自由に家を建てられるなら、予算が少ない人ほど不利益を被ってしまいます。
再建築不可物件だった場合の対処法
そうはいっても、自分の土地に自分の家を建てるんだから好きに建てさせてほしいなぁ。
勝手なルール変更で建替できなくするなんて納得できない！
そう思ってしまうところですが、接道義務が設けられている理由は非常事態に備えるためです。
道幅が狭いと非常時に消防車や救急車などの緊急車両が通行できないことにもなりかねません。火災のときは消火活動が遅れ、ケガや病気のときは救急車の到着が遅れてしまいます。
そういった意味でも接道義務は私たちの生活に重要な役割を担っていますね。
では次に実家が再建築不可物件だったときの対処法をご紹介します。
リフォームして住む
現行基準に適合させるのは、新たに家を建てる場合や増築時など。
厳密にはお役所に申請しなければいけない建築工事が伴う場合は現行基準の建築基準法に適合させなければいけません。
具体的には次のような建築工事です。
- 新築（建替）
- 増築
- 大規模の修繕
- 大規模の模様替え
主に上記の建物は申請が必要になります。
内装を一新するようなリフォームの場合は現行の建築基準法に適合させなくてOKなので、そのまま実家を活用することが可能となります。
セットバックで建替可能
前面道路が4m以上取れない場合でも、
建替え時に道路中心線から2m以上後退（セットバック）して建てることで現行の建築基準法に適合させることができます。
道路を挟んで家が向かい合って建っている場合、建替えするときにお互いが道路中心線から2mずつセットバックして建てることで、4mの道路幅員が確保できる、ということになります。
目の前の道路の反対側が公園とか川の場合は、自分の道路の反対側の境界線から4m以上後退した位置であれば建替えすることができます。
売却して違う土地に家を建てる
そこまでして実家に住む理由が感じられない、というケースもあると思います。
- リフォームするには家が古すぎる
- セットバックして建てると家が小さくなっちゃう
- もっと利便性の良い地域に住みたい
実家をそのまま空き家として置いておくにしても所有し続ける限り固定資産税がかかるし、空き家を放置し続けていれば近隣からクレームが来てしまう恐れもあります。
もし相続した実家に住まないと決めたなら、できるだけ早く手放したいところ。売却すれば新たに購入する土地代の元手になりますからね。
とはいえ、
- 築年数が古くて間取り・性能面に難ありの物件に買い手は限られてきそう、、、
- 再建築不可物件のような訳あり物件にそもそも買い手はつくのだろうか、、、
という不安もあると思いますので、次に再建築不可物件などの訳あり物件の売却方法についてお話しします。
訳あり物件の売却方法
不動産を売却する方法は大きく分けて2パターンのあります。
- 不動産業者に依頼して買いたい人を見つけてもらう（仲介）
- 不動産業者に直接買い取ってもらう（買取）
仲介のデメリット
仲介の場合、デメリットが2つあります。
買い手がいないと、いつまでも売れない
仲介の場合は「売りたい」と思う人と「買いたい」と思う人がマッチングして初めて成立します。
早く実家を手放したいと思っても、それを買いたいと思う人が出てこない限りいつまでも売れません。
既存不適格物件などの訳あり物件なら尚更買い手は限られてきてしまいますね。
仲介手数料がかかる
宅建業法で仲介手数料の報酬の上限が決まっていて、どこも上限いっぱいの仲介手数料に設定されています。
仲介手数料の上限
売買価格の3％＋6万円（＋税）
1000万円で買い手がついた時は、
1000万円×3%＋6万円で36万円（＋消費税）の仲介手数料がかかります。
買取のデメリット
売却できたときの価格は仲介の方が高額な可能性があります。
なぜなら仲介の場合は物件価格を自分で任意に決められるからです。
もしかしたら3千万円で買い手がいた物件を、買取業者に2千万円で売ることになるかもしれません。
仲介の値決めは自分次第。1千万円だろうと5千万円だろうと、はたまた1億円だろうと自由です。
そうは言っても相場以上の値段で買う人はいないでしょう。ましてや再建築不可物件のような訳あり物件は尚更です。
不用品販売をイメージすれば分かりやすいかと。
実店舗での査定額が300円くらいでも、ネットでそれ以上の出品価格でも売れる時は売れますもんね。可能性はゼロではありません。
とはいえ相場以上の物はたいてい売れ残ってますね。
ただし既存不適格物件などの訳あり物件であれば、0円でも買いたいと思う人は極めて少ないかもですね。
やっかいな不動産を抱えるとトラブルに発展しかねませんからね。
高値の買取に期待大｜「訳あり物件買取プロ」
既存不適格物件でも買取ってくれる業者があり、その中でも訳あり物件の買取に定評のある業者として「訳あり物件買取プロ」を簡単にご紹介させていただきます▼
| 会社名 | 株式会社Alba Link(アルバリンク) |
| URL | https://albalink.co.jp |
| 代表取締役 | 河田 憲二 |
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F |
| 支店 | 大阪・千葉・茨城・埼玉 |
| 資本金 | 2,400万円 |
| 会社設立 | 平成23年1月 |
| 事業内容 | 不動産の売買・仲介・鑑定 |
| 免許番号 | 国土交通大臣（１）第１０１１２号 |
| 掲載メディア | 東洋経済ONLINE・財経新聞・クローズアップ現代・FNNプライムオンライン・現代ビジネスなどなど |
Alba Link(アルバリンク)の売却までの流れは以下の3ステップです。
- お問い合わせ・ご相談
- 査定・買取価格の提示
- 買取成立
全ての流れが無料で行うことができ、気軽に見積り依頼できるのが嬉しいところ。
取引キャンセルという事態になっても、査定料金を請求されることもありませんので安心して利用できますね。
買取業者なので仲介手数料は発生しません。仲介手数料がない分より多く現金を残せる可能性がありますね。
他にもAlba Link(アルバリンク)のメリットをご紹介します。
の
メリット
- 他社で断られた物件でも買取可能
- 売却後に買主からのクレーム責任なし
- 買取時は現金買取（最短即日・最大5億円）
- 受付は365日24時間
- 買取率92％
訳あり物件の売却にお困りの方は、まずは無料査定フォームから見積り依頼を。
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まとめ｜訳あり物件の売却方法
古い建物の場合、既存不適格物件である可能性があります。
目の前の道路が建築基準法上の道路であり、道路幅員が4m以上かつ敷地に2m以上接していないと今の建築基準法には適合しない物件（既存不適格物件）になります。
内装を一新する程度のリフォームであれば可能ですが、
建替えや増築の場合は建築確認申請が必要になるので現行の建築基準法に適合させなければ建築を許可してくれません。
空き家のまま所有し続けるにも固定資産税の支払い・近隣クレームの原因などのデメリットがありますので、できるだけ早く売却できるに越したことはありませんね。
売却する場合は次の2つの方法があります。
- 不動産業者に依頼して買いたい人を見つけてもらう（仲介）
- 不動産業者に直接買い取ってもらう（買取）
仲介の場合は仲介手数料が発生します。とはいえ仲介手数料は買い手がついてはじめて発生するもので、そもそも再建築不可物件のような訳あり物件にはなかなか買い手がつきにくいです。
そんなときは買取業者に相談を。
買取の場合は仲介手数料が発生しないので、その分多くの現金を残せる可能性がありますね。
まずは訳あり物件の買取に定評のある「訳あり物件買取プロ」で査定依頼を。無料なので気軽に問い合わせしてみてください。
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